住宅を購入する際、多くの人が住宅ローンを利用します。しかし、住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れは複雑で、初めての方にとっては分かりにくいものです。
「どのタイミングで何をすればいいのか？」「必要な書類は？」「審査のポイントは？」など、疑問を抱える方も多いでしょう。
事前の相談から融資実行までの流れを理解し、スムーズに住宅ローンを進めるためのポイントを押さえましょう。
住宅ローンの流れステップ1. 相談
住宅ローンをスムーズに借りるためには、最初の「相談」が重要なステップとなります。ここでしっかりと情報を収集し、自分に最適なローンプランを選ぶことで、後の審査や契約がスムーズに進みます。
本章では、住宅ローンの相談に関するポイントを詳しく解説します。
住宅ローンの相談はどこでするべきなのか
住宅ローンの相談は、主に以下の4つの場所で行うことができます。
- 銀行・信用金庫
- 住宅ローン専門金融機関
- 不動産会社
- ファイナンシャルプランナー（FP）
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
銀行・信用金庫
住宅ローンの主要な提供元です。銀行では、固定金利や変動金利、ミックス金利など、多様な住宅ローンプランを扱っています。
直接申し込みができ、金利の優遇を受けられるケースもあります。しかし、審査基準が厳しめであることが多いため、事前に条件を確認しておくことが大切です。
住宅ローン専門金融機関
銀行以外の金融機関が提供する住宅ローンは、独自の審査基準を持っている場合が多く、銀行での審査が難しい方にも対応できる可能性があります。また、フラット35のような長期固定金利の商品を扱っていることもあり、返済計画を立てやすいのが特徴です。
不動産会社
不動産会社は、提携している銀行や金融機関の住宅ローンを紹介してくれることが多いです。物件選びと同時に住宅ローンの相談もできるため、スムーズな手続きが可能です。ただし、提携先の金融機関に限定されることが多いので、他の選択肢と比較しながら検討しましょう。
ファイナンシャルプランナー（FP）
FPは、中立的な立場で住宅ローンのアドバイスをしてくれます。複数の銀行の商品を比較し、ライフプランに合った最適なプランを提案してもらえるのがメリットです。特に将来の収支やリスク管理を重視する人にはおすすめの相談先です。
銀行ではどのような相談が可能なのか
銀行で住宅ローンの相談をする際、主に以下のポイントを確認できます。
- 住宅ローンの種類と金利の違い
- 借入可能額の試算
- 返済プランのシミュレーション
住宅ローンの種類と金利の違い
銀行では、固定金利・変動金利・ミックス金利の選択肢があります。それぞれの特徴を理解し、自分に合った金利タイプを選ぶことが重要です。
- 固定金利：一定期間金利が変わらないため、返済計画を立てやすいが、変動金利よりも金利が高め。
- 変動金利：金利が市場の動向によって変わるため、低金利の時は有利だが、金利上昇のリスクがある。
- ミックス金利：固定金利と変動金利の両方を組み合わせることで、リスクを分散できる。
借入可能額の試算
自分がどれくらいの住宅ローンを借りられるのかをシミュレーションできます。銀行では年収や既存のローン状況をもとに借入可能額を算出してくれます。
無理のない範囲での借入額を知ることができるため、相談しておくと安心です。
返済プランのシミュレーション
実際に住宅ローンを借りた場合、毎月の返済額がどのくらいになるのかを試算できます。ライフプランと照らし合わせて、返済が無理なくできるかを確認しましょう。
住宅ローンの相談に行く前に準備すべきもの
銀行での相談をスムーズに進めるために、以下の書類を準備しておくと良いでしょう。
- 収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書など）
- 現在の借入状況がわかる書類（カードローンや他の住宅ローンの残高証明など）
- 物件情報（購入予定の物件が決まっている場合）
これらの書類を持参することで、より具体的なアドバイスを受けることができます。
銀行に住宅ローンの相談をする流れ
住宅ローンの相談を銀行で行う際の一般的な流れを説明します。
- 事前予約をする（金融機関によっては予約なしでも可）
- 現在の収入や借入状況を伝える
- 借入希望額や金利の種類を相談する
- シミュレーション結果を確認する
- 仮審査（事前審査）の申し込みを検討する
事前予約の重要性
住宅ローンの相談は予約なしでも可能な場合がありますが、銀行によっては予約が必要な場合があります。特に土日や祝日は混雑しやすいため、事前に予約しておくとスムーズです。
収入や借入状況を伝えるポイント
銀行では、相談者の年収や勤務状況、既存のローンなどをヒアリングします。正確な情報を伝えることで、より現実的なシミュレーションが可能になります。
仮審査の申し込みを検討する
相談を進める中で、希望する住宅ローンが見つかった場合は、仮審査（事前審査）の申し込みを検討しましょう。仮審査では借入可能額が具体的に判明するため、住宅購入の計画が立てやすくなります。
住宅ローンの相談は、住宅購入の成功に向けた第一歩です。どこで相談するか、どのような準備をするかによって、スムーズな借入が可能になります。
銀行だけでなく、ファイナンシャルプランナーや不動産会社のアドバイスも活用しながら、自分に最適なローンプランを見つけましょう。
住宅ローンの流れステップ2. 申込
住宅ローンの申込は、相談や事前審査を経て、いよいよ本格的に融資の手続きを進める重要なフェーズです。
ここでは、申込に必要な書類や注意点について詳しく解説します。必要な準備を整え、スムーズに申請を進めましょう。
住宅ローン申し込みに必要な書類を用意する際の注意点
住宅ローンの申し込みには、多くの書類が必要になります。書類の不備があると審査が遅れるだけでなく、最悪の場合、審査が通らないこともあります。
そのため、事前にしっかりと準備をしておくことが重要です。
住宅ローン申し込みに必要な主な書類
住宅ローンを申し込む際には、以下の書類が必要となります。
- 本人確認書類（運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど）
- 収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書、住民税課税証明書など）
- 勤務先の在籍証明書（必要な場合）
- 現在の借入状況を示す書類（ローンの残高証明書など）
- 物件に関する書類（売買契約書、重要事項説明書など）
書類を準備する際の注意点
- 最新の情報を提出する
- 収入証明書類は最新のものが求められるため、古い年度のものを提出しないように注意しましょう。
- 書類に不備がないかチェックする
- 名前や住所の記載ミスがあると、再提出を求められることがあります。
- 必要書類のコピーを取っておく
- 金融機関に提出した書類のコピーを手元に保管しておくことで、後々の手続きがスムーズになります。
書類不備が審査に与える影響
住宅ローンの審査は慎重に行われるため、提出書類の不備があると手続きが遅れたり、審査が通らなくなる可能性があります。
例えば、収入証明書が不足していると「収入の裏付けができない」と判断され、審査がストップすることもあります。特にフリーランスや自営業の方は、確定申告書類の不備に注意し、税務署の受領印があるものを提出するようにしましょう。
効率的な準備方法
- 住宅ローンの申し込みをする金融機関のウェブサイトで、必要書類の一覧を事前に確認する
- 不動産会社や金融機関の担当者に相談し、抜け漏れがないようにする
- 可能であれば、事前にスキャニングしてデジタルコピーを用意しておく
このように、住宅ローン申し込みの際は、書類の準備が大きなカギを握ります。計画的に進めることで、スムーズな審査と融資実行につながります。
住宅ローンの申し込みは、手続きの中でも非常に重要なステップです。書類の準備を怠ると、審査に時間がかかったり、最悪の場合は融資が受けられなくなる可能性もあります。
そのため、事前に必要な書類を把握し、不備のないようにしっかりと準備しましょう。
住宅ローンの流れステップ3. 事前審査
住宅ローンを借りる際、まず金融機関の「事前審査（仮審査）」を受ける必要があります。これは、本審査の前段階であり、希望する金額の融資が可能かどうか、また審査に通る見込みがあるかを判断するための重要なプロセスです。
事前審査に通らなければ本審査へ進めないため、しっかりと準備をして挑みましょう。
返済比率とは？審査に影響するポイント
返済比率とは？
返済比率とは、年収に対する年間のローン返済額の割合を示す指標です。
金融機関はこの比率を審査の基準としており、一般的に返済比率が30%〜35%以内であれば、審査に通る可能性が高いとされています。
返済比率の計算方法
返済比率は、以下の計算式で求められます。
年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100（%）
例えば、年収500万円の人が年間120万円の返済をする場合：
120万円 ÷ 500万円 × 100 = 24%
この場合、返済比率が30%以内に収まるため、審査には比較的有利な条件といえます。
返済比率が高いとどうなる？
- 審査に落ちる可能性が高まる：金融機関は「この人は返済が滞るリスクがある」と判断するため、融資を断られる可能性が高まります。
- 借入可能額が制限される：希望する額を満額借りることが難しくなり、借入額が減額されることもあります。
- 金利が高くなる場合がある：一部の金融機関では、リスクが高いと判断された場合、通常よりも高い金利が適用されることがあります。
返済比率を下げる方法
- 頭金を増やして借入額を減らす
- ボーナス併用返済を活用する
- 他のローン（車やカードローン）を完済しておく
これらの対策を行うことで、返済比率を適正範囲に抑え、事前審査の通過率を高めることができます。
申し込み者の「属性」とは？職業や年収が影響する仕組み
「属性」とは？
住宅ローン審査における「属性」とは、申し込み者の職業や収入、勤続年数、家族構成などの個人情報を指します。金融機関はこれらの情報をもとに、「この人は本当に住宅ローンを返済できるか？」を判断します。
属性の評価ポイント
- 職業・勤務先の安定性
- 公務員、大手企業勤務、医師などは安定性が高く評価される
- 自営業やフリーランスは収入が不安定と判断されやすい
- 年収の高さ
- 収入が高いほど借入可能額も増えるが、年収が低いと希望額が減額されることがある
- 勤続年数
- 最低3年以上の勤務が望ましい（短いと安定性が低いと判断される）
- 既婚・独身の違い
- 既婚者の場合、配偶者の収入も加味されることがある（ペアローンや収入合算）
- 信用情報（クレジット履歴）
- クレジットカードやローンの支払い遅延があると、審査が厳しくなる
属性を良く見せるための対策
- 転職を予定しているなら審査後に：転職直後は信用度が下がるため、審査後に動くのがベター。
- 借入を整理しておく：不要なカードローンやキャッシングを完済・解約することで信用度が向上。
- 共同名義での申請を検討：配偶者と共同で申し込むことで、借入可能額を増やせる場合がある。
既存のローン状況が住宅ローン審査に与える影響
既存ローンが住宅ローン審査に影響する理由
金融機関は住宅ローンの審査時に、申し込み者がすでに他のローンをどれくらい抱えているかを重要視します。理由はシンプルで、他のローン返済が多すぎると住宅ローンの返済能力が低いと判断されるためです。
審査に影響する代表的なローン
- 自動車ローン
- 車のローンを組んでいる場合、住宅ローンの借入可能額が減ることがある。
- カードローン・キャッシング
- 高金利の借入があると、金融機関は「リスクが高い」と判断する。
- 教育ローン
- 家族の学費をローンで支払っている場合も、返済比率の計算に含まれる。
既存ローンがある場合の対策
- 住宅ローンの申し込み前にできるだけ完済しておく
- クレジットカードのリボ払いやキャッシング枠を減らしておく
- 銀行に相談し、無理のない借入計画を立てる
特にカードローンの利用履歴は審査に大きく影響するため、できるだけ早めに完済・解約しておくことが望ましいです。
住宅ローンの事前審査では、「返済比率」「申し込み者の属性」「既存のローン状況」が重要な審査基準となります。これらのポイントを事前に確認し、必要な対策を講じることで、スムーズに審査を通過することが可能です。
住宅ローンは長期間の返済が伴うため、無理のない借入計画を立て、確実に審査をクリアできるよう準備を進めましょう。
創伸のお客様担当スタッフはファイナンシャルプランニング技能士です。「住宅ローンに不安がある」「審査が通るかどうか不安」「自分はいったいいくらぐらいのローンが組めるのだろう？」などなど、どんなことでもこちらからご相談ください！プロスタッフがお客様の疑問や不安を解消します！
住宅ローンの流れステップ4. 本審査
住宅ローンの本審査は、融資を受けられるかどうかが正式に決まる重要なプロセスです。事前審査（仮審査）を通過したとしても、本審査で落ちてしまうケースもあるため、慎重に準備を進める必要があります。
本章では、本審査の流れや審査基準、審査に通るためのポイントについて詳しく解説します。
住宅ローンの本審査では団体信用保険の審査も行われる
団体信用生命保険（団信）とは？
住宅ローンを組む際、多くの金融機関では「団体信用生命保険（以下、団信）」への加入が義務付けられています。団信とは、契約者が万が一、死亡または高度障害になった場合に、残りの住宅ローンを保険で完済する制度です。これにより、家族がローン返済の負担を背負うことなく、安心して住み続けることができます。
団信の審査基準
団信の審査は、住宅ローンの本審査と同時に行われることが一般的です。審査のポイントは以下の通りです。
- 健康状態
- 持病がある場合、加入が難しくなることがある
- 過去の病歴や現在の通院状況が影響する
- 告知義務
- 申告漏れがあると、保険金が支払われないリスクがある
- 加入できない場合の代替策
- 一部の金融機関では、団信に加入できない方向けの「ワイド団信（引受基準緩和型）」が用意されている
団信に加入できないとどうなる？
多くの金融機関では、団信への加入が住宅ローンの融資条件となっています。そのため、健康上の理由などで団信に加入できない場合、住宅ローンの借入自体が難しくなることがあります。
ただし、一部の金融機関では団信なしでも融資可能なプランを提供しているため、選択肢として検討する価値があります。
団信の種類と選び方
団信には、さまざまな種類があります。
- 一般的な団信：死亡または高度障害時に住宅ローンを全額返済
- 三大疾病特約付き団信：がん・急性心筋梗塞・脳卒中にも対応
- 八大疾病特約付き団信：糖尿病・慢性腎不全なども補償範囲に含まれる
特約が増えるほど保険料が高くなるため、自身の健康状態や家計の負担を考慮しながら選びましょう。
本審査で団信に通るためのポイント
- 健康診断を事前に受けておく：審査基準を満たしているか確認する
- 嘘の申告をしない：告知義務を守らないと契約が無効になる可能性がある
- ワイド団信の利用を検討する：健康状態に不安がある場合は、審査基準が緩和されたワイド団信を選択
住宅ローンの本審査では、金融機関の厳格な審査に加え、団信の加入審査も行われます。健康状態によっては審査に影響を及ぼすことがあるため、事前の準備が重要です。
自分に合った団信を選び、万が一の事態にも備えながら、確実に住宅ローンの審査を通過できるようにしましょう。
住宅ローンの流れステップ5. 金銭消費貸借契約
住宅ローンの本審査を通過すると、いよいよ金融機関との正式な契約である「金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）」を締結します。これは、金融機関から借入する金額や返済条件を確定し、契約書を交わす重要なプロセスです。本章では、契約の流れや必要書類、注意点について詳しく解説します。
金銭消費貸借契約とは？
金銭消費貸借契約の概要
金銭消費貸借契約とは、金融機関と借主（住宅ローン利用者）との間で結ばれる正式な融資契約のことを指します。
この契約を結ぶことで、金融機関は契約者に対して住宅ローンを実行し、契約者は約束通りに返済する義務を負うことになります。
契約のタイミング
一般的に、金銭消費貸借契約は住宅ローンの本審査に通過した後、融資実行日の約1〜2週間前に締結されます。契約が完了すると、金融機関は融資の準備を開始し、物件の引き渡しに向けた最終調整が行われます。
金銭消費貸借契約の流れ
1. 金融機関との契約日時の調整
住宅ローンの本審査に通過すると、金融機関の担当者から契約に関する案内が届きます。契約日を調整し、指定された日時に金融機関の店舗へ出向きます。
2. 契約内容の確認
契約前に、以下のポイントを必ず確認しましょう。
- 借入金額：事前審査の金額と合っているか
- 金利の種類と適用金利：固定金利か変動金利か、またその適用金利は何%か
- 返済方法：元利均等返済か元金均等返済か
- 繰り上げ返済の条件：手数料がかかるか、最低返済額はいくらか
- 保証料や手数料：金融機関に支払う保証料や事務手数料の金額
3. 契約書への署名・捺印
契約内容をしっかり理解したうえで、契約書に署名・捺印します。捺印には実印が必要なので、忘れずに持参しましょう。
4. 必要書類の提出
契約時には、以下の書類を提出する必要があります。
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
- 住民票（世帯全員の記載があるもの）
- 収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書など）
- 土地・建物の登記簿謄本（法務局で取得可能）
5. 抵当権設定手続き
住宅ローンを組む場合、金融機関は融資の担保として購入する住宅に「抵当権」を設定します。
これにより、万が一返済が滞った場合に、金融機関が担保物件を差し押さえることができるようになります。抵当権の設定は、司法書士を通じて手続きを行うのが一般的です。
契約時の注意点
金銭消費貸借契約は、長期間にわたる住宅ローンの条件を確定する重要な契約です。そのため、慎重に内容を確認し、以下のポイントに注意しましょう。
1. 金利の適用タイミングを確認する
契約締結時と融資実行時では、適用される金利が異なる場合があります。特に変動金利を選択した場合は、市場金利の動向によって金利が変動するため、融資実行時の金利を事前に確認しておきましょう。
2. 契約書の控えを必ず保管する
契約書は今後の返済計画を確認する際に必要になるため、大切に保管しましょう。また、契約内容をデジタル化しておくと、いつでも確認できるため便利です。
3. 繰り上げ返済の条件を理解する
住宅ローンの繰り上げ返済は、手数料の有無や最低返済額など、金融機関ごとに異なるルールが設定されています。将来的に繰り上げ返済を検討している場合は、契約前に詳細を確認しておきましょう。
4. 契約時に慌てないために事前に確認を
契約当日に急いで内容を確認すると、重要なポイントを見落としてしまう可能性があります。契約書は事前に受け取れる場合があるため、可能であれば事前に目を通し、疑問点を明確にしておくことが大切です。
金銭消費貸借契約は、住宅ローンの融資が正式に決定する重要なプロセスです。この契約をもとに、金融機関は融資を実行し、借主は長期にわたって返済を行うことになります。
契約内容をしっかり確認し、不明点があれば金融機関の担当者に相談しながら慎重に進めましょう。
住宅ローンの流れステップ6. 融資実行
住宅ローンの融資実行は、いよいよ金融機関が融資を実施し、購入する物件の引き渡しが完了する重要なステップです。
この段階では、スケジュールの調整や司法書士との連携が必要になるため、事前に流れを把握しておくことが大切です。本章では、融資実行の詳細な手順や注意点について解説します。
融資実行日の決定方法とは？スケジュール調整のポイント
融資実行日はどのように決まるのか？
住宅ローンの融資実行日は、**売買契約で決めた「残代金決済日」**と一致するのが一般的です。この日に、金融機関から借入金が売主に支払われ、正式に住宅の所有権が買主へ移転します。
融資実行日の決定までの流れ
- 売買契約締結後、不動産会社と日程を調整
- 金融機関に希望の融資実行日を伝える
- 金融機関が手続きを進め、最終的な融資実行日が決定
- 司法書士と調整し、登記手続きの日程を確定
スムーズなスケジュール調整のポイント
- 売主・金融機関・司法書士と事前に連携を取る
- 土日祝日は融資実行ができないため、平日を選ぶ
- 融資実行日が月末になると金融機関が混雑するため、余裕をもって設定する
融資実行日が遅れると、売主への支払いが滞り、契約違反となる可能性があるため、慎重にスケジュールを調整しましょう。
住宅ローン実行日の流れを詳しく解説
融資実行日のスケジュール
- 司法書士による抵当権設定の確認
- 金融機関が担保として設定する抵当権の登記準備を行う
- 金融機関から融資金が振り込まれる
- 売主の指定口座に融資金が振り込まれる
- 売主へ残代金を支払う
- 買主が自己資金（頭金）と融資金を合わせて支払う
- 登記手続きの完了
- 司法書士が所有権移転登記を行い、買主が正式な所有者となる
- 鍵の引き渡し
- 売主から買主へ物件の鍵が渡され、取引完了
融資実行日に注意すべきポイント
- 当日の資金移動を確認する
- 銀行振込のタイミングによっては、支払いの遅延が発生する可能性があるため、事前に金融機関と確認しておく。
- 登記手続きを確実に行う
- 所有権移転登記が完了しないと、正式な住宅の持ち主にならないため、司法書士とスケジュールを合わせておくことが重要。
- 売主と最終確認を行う
- 物件の引き渡し前に、設備や状態に問題がないかを売主と一緒に確認しておく。
融資実行を依頼する司法書士を見つける方法とは？
司法書士の役割とは？
住宅ローンの融資実行において、司法書士は以下の重要な役割を担います。
- 所有権移転登記の手続き（売主から買主へ所有権を移す）
- 抵当権設定登記の手続き（金融機関が担保として住宅を確保する）
- 必要書類の作成および提出（契約に関する重要書類の管理）
司法書士の選び方
司法書士は、以下の方法で見つけることができます。
- 不動産会社や金融機関の紹介を受ける
- 提携している司法書士を紹介してもらうのが一般的で、スムーズな手続きを進めやすい。
- 自分で司法書士を探す
- ネット検索や口コミ、知人の紹介などで信頼できる司法書士を選ぶ。
- 費用を比較する
- 司法書士の報酬は事務所ごとに異なるため、複数の司法書士に見積もりを依頼し、料金や対応を比較するのがよい。
司法書士に依頼する際のポイント
- 登記手続きのスピードが速いかどうか
- 売買契約から融資実行までのスケジュールがタイトな場合、迅速に対応できる司法書士を選ぶことが重要。
- 費用が明確かどうか
- 事前に見積もりを提示してもらい、追加料金の有無を確認する。
- 住宅ローン関連の実績が豊富かどうか
- 過去の事例を聞いて、住宅ローンの登記手続きに慣れている司法書士を選ぶ。
住宅ローンの融資実行は、購入した物件の引き渡しが完了し、正式に自分の所有となる重要なプロセスです。スムーズな融資実行のためには、売主・金融機関・司法書士との調整をしっかり行い、手続きを確実に進めることが重要です。
特に融資実行日は多くの手続きが同時進行するため、事前の準備を入念に行い、トラブルなく契約を完了させましょう。
創伸は不動産のプロであり建築のプロです。また、提携している司法書士事務所、土地家屋調査士、測量事務所、金融機関との密な連携でお客様の家づくりを土地探しから建築、引き渡しまで徹底サポートいたします。すべてがワンストップで完結するので面倒な手間がかかりません。お問い合わせご質問はこちらからお気軽にご連絡ください。
