住宅ローンは何歳まで借りられる？ライフプランと返済計画でわかる安心の選択肢
マイホーム購入は多くの人にとって人生最大の買い物ですが、その裏には長期間にわたる住宅ローンの返済が控えています。
特に気になるのが、「住宅ローンは何歳まで借りられるのか」「何歳までに完済すべきなのか」といった年齢に関する制約です。
今回の記事では、住宅ローンの年齢制限や平均的な借入年齢、年代別の返済戦略、完済時期の理想、ペアローンや繰り上げ返済などの選択肢に至るまでを、専門的かつ実践的に解説します。
住宅ローンを借りられるのは何歳まで？制度と実態を解説
民間の住宅ローンは「18歳以上70歳未満」が一般的な年齢制限
住宅ローンを検討する際にまず確認すべきなのが、「借りられる年齢制限」です。
多くの民間金融機関では、住宅ローンの申込可能年齢を「満18歳以上70歳未満」と定めています。つまり、70歳の誕生日を迎える前までが申込のチャンスということになります。
この制限は、返済能力の有無やローン期間中の健康リスク、収入の安定性といったリスクヘッジを金融機関が図るために設けられています。若年層は収入の安定性に不安が残るため審査が厳しくなりやすく、一方で高齢者は定年退職後の返済能力や健康状態の変化が懸念されることから、70歳未満というラインが設定されているのです。
加えて、申込可能年齢だけでなく「完済時の年齢」もチェックされます。多くの金融機関では完済時年齢を80歳未満としており、逆算すると45歳で35年ローンを組むのがギリギリとなります。
実際に住宅ローンを借りる平均年齢は42.8歳
日本において住宅ローンを組む平均年齢は42.8歳と言われています。これは、結婚や出産、子育てといったライフイベントが一段落し、家族の生活基盤を安定させたいと考える世代が中心となっていることを意味します。
40代はキャリアの中堅層に差しかかり、収入が安定している反面、子どもの教育費など支出も増えてくる時期です。そのため、住宅ローンを組む判断は、将来の生活設計とバランスを取る必要があります。
そのため、平均年齢である40代でのローン組成においては、「いかに返済計画を現実的に設計できるか」が成功の鍵です。無理のない返済額に設定し、将来的な繰り上げ返済も視野に入れておくと、老後資金への影響を抑えることができます。
団体信用生命保険への加入が住宅ローン審査のカギ
住宅ローンの契約時には、ほぼすべての金融機関で「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められます。これは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、残債を保険が支払うという仕組みで、家族に返済負担を残さないための重要な制度です。
しかし、この団信への加入には年齢や健康状態に応じた制限があります。一般的には、団信に加入できるのは満20歳以上から満70歳未満で、完済時年齢も80歳未満とされることが多いです。
このような制約があるため、住宅ローンの審査では「年齢」だけでなく、「健康状態」も非常に重要な審査基準となります。実際に、年齢が若くても健康上の理由で団信に加入できなければ、住宅ローンの申込自体が難しくなるケースも少なくありません。
住宅ローンは何歳までに完済すべき？リスクと目安を考察
完済年齢は80歳まで可能でも70歳までを目標にすべき理由
住宅ローンの返済は、一般的に長期にわたるため、完済年齢は極めて重要な指標となります。多くの金融機関では完済時年齢の上限を80歳未満としていますが、実際の生活設計を考慮すると、70歳までに完済することが現実的かつ安全なラインとされています。
完済年齢が80歳近くになると、返済期間の後半は年金生活に突入する可能性が高くなります。年金収入は現役時代の給与と比較すると大幅に少なくなるため、ローン返済が家計を圧迫するリスクが高まります。
一方で、完済年齢を70歳までに設定することで、定年退職前の収入で返済を終えることができ、老後の生活にゆとりを持たせることができます。
さらに、金融機関のローン審査では「完済時年齢」が重要視されるため、年齢が上がるほど審査が厳しくなる傾向があります。
完済年齢の設定は、単なる数字の問題ではなく、自分と家族の将来に直結するライフデザインの一部ですので、あらかじめ考えておきましょう。
一般的な住宅ローン返済期間は30年〜35年
住宅ローンの返済期間は、住宅の種類や金融機関によって異なりますが、新築住宅の購入においては30年から35年が一般的です。長期ローンのメリットは、月々の返済額を抑えることで、家計への負担を軽減できる点にあります。しかしその反面、返済総額が増えるというデメリットも存在します。
返済期間が長いと、途中で予測できないライフイベント（転職、病気、離婚、親の介護など）に直面する可能性も高まります。こうした不確実性に備えて、返済期間を短めに設定するか、繰り上げ返済の計画を同時に立てておくと安心です。
住宅ローンの返済期間は、単に「長ければ楽」というものではなく、「ライフプランに合わせた設計」が不可欠です。
繰り上げ返済で早期完済を目指すメリットと注意点
住宅ローンを早期に完済する方法として有効なのが、「繰り上げ返済」です。繰り上げ返済には2種類あり、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、月々の返済額を軽減する「返済額軽減型」があります。どちらも利息の負担を軽減する効果がありますが、特に期間短縮型は総返済額の削減に効果的です。
繰り上げ返済の最大のメリットは、利息の支払いを大幅に減らせる点です。住宅ローンの利息は借入初期に多く発生する仕組みのため、早い段階で繰り上げ返済を行うことで、支払う利息を数十万円単位でカットできる可能性があります。
一方で、注意点もいくつかあります。まず、繰り上げ返済にはまとまった資金が必要です。手元資金を減らしすぎると、緊急時に対応できなくなるリスクがあります。
繰り上げ返済は、住宅ローンの負担を軽減する強力な手段である一方で、計画性と資金の余裕が求められる選択でもあります。資金計画をしっかり立てたうえで、自分にとって最適なタイミングと金額で実行することが成功の鍵となるでしょう。
SOSHIN HOME CRAFTは、資金計画からお客様のサポートを行なっております。それは「資金計画が甘く、家が大きな負担」になっている人を沢山見てきたからです。
まずご自身の家づくりにかけられる予算を明確にし、無理な返済計画になっていないのか、を「資金計画」で行います。
もちろん無料で行なっておりますので、滋賀県で家づくりをご検討中の方は、一度以下のリンクから資金計画を希望してください。
自身の年齢に合った住宅ローンを組むための3つの判断軸
1. 教育資金・老後資金とのバランスを考慮した設計を
住宅ローンを組む際には、「家の購入費用」だけでなく、その後の生活にかかるさまざまな出費とのバランスをしっかり考慮する必要があります。特に注意したいのが「教育資金」と「老後資金」の二大出費です。
例えば、子どもが小さいうちに住宅を購入すれば、今後中学・高校・大学と進むに連れて教育費が高騰していくことは明白です。このような状況下で、住宅ローンの返済額が家計を圧迫していれば、教育の選択肢が狭まってしまう可能性があります。
一方、老後資金についても、年金制度への不安や医療・介護費用の増加を考慮すると、住宅ローン完済後もまとまった資金を確保しておく必要があります。
そのためには、住宅ローンを組む前に家計全体の将来設計を見渡し、ライフプランに必要な支出を一覧化し、無理のない借入額・返済計画を立てることが不可欠です。
2. 無理のない借入額の設定が家計維持のカギ
住宅ローンを検討する際に、多くの人が陥りやすいのが「借りられる金額＝借りる金額」と考えてしまうことです。金融機関が審査の結果として提示する借入可能額は、あくまで「貸せる上限額」であり、「返せる適正額」ではありません。
返済比率（年収に対する年間返済額の割合）は、一般的には20～25％以内が理想とされています。これを超えてしまうと、生活費や貯蓄、他の支出とのバランスが崩れ、生活が苦しくなるリスクが高まります。
特に近年では物価上昇や教育費の高騰、共働き前提の収入設計など、家計に影響を与える要素が増えています。こうした状況下では、余裕を持ったローン設計がより一層重要となります。
無理のない借入額とは、「毎月の返済が滞らない額」ではなく、「将来の変化に耐えうる柔軟性を持った額」です。
3. 共働き世帯ならペアローンの活用も検討を
近年、共働き世帯の増加に伴い、「ペアローン」という住宅ローンの形態が注目されています。ペアローンとは、夫婦など2人の収入を合算して借入額を増やすローンで、それぞれがローン契約者となり、個別に返済義務を負うのが特徴です。
この仕組みを利用することで、単独での借入よりも大きな額を借りられるため、広い住宅や利便性の高い立地など、理想に近い物件を手に入れやすくなります。また、住宅ローン控除を夫婦それぞれが受けられるなどの税制メリットもあります。
しかし一方で、ペアローンには注意点もあります。まず、どちらか一方が病気や離職、出産・育児などで働けなくなった場合、もう一方に返済負担がすべてのしかかるリスクがあります。また、住宅の名義やローンの割合などをめぐり、離婚時などに複雑な手続きが必要になることも考えられます。
さらに、団信への加入も各自が必要であり、健康状態によっては加入できない場合や、保険料が高額になる可能性もあります。こうしたリスクを十分に理解し、夫婦で協力し合える体制が整っているかを確認した上で利用を検討すべきです。
【年代別】住宅ローンは何歳まで？世代ごとの特徴とポイント
30代：将来の支出を見据えた長期返済プランを
30代は、住宅ローンを組む世代としてもっとも適していると言われています。これは、住宅購入のタイミングとして、収入の安定と将来設計の両面が揃いやすい年代であるためです。
この時期に住宅を購入すると、35年ローンを組んでも完済年齢が60代半ばから後半に収まるため、老後資金や退職金をローン返済に充てずに済むという大きなメリットがあります。
ただし、30代での住宅購入は、「子育て」と「教育費の準備」といった大きな支出と時期が重なるケースが多いため、慎重な資金計画が欠かせません。子どもが小さいうちは出費も限られますが、成長に伴い教育費は一気に増加します。住宅ローンの返済と教育費の負担が重なると、家計がひっ迫する恐れもあります。
このため、30代で住宅ローンを組む場合は、返済額を無理なく設定し、収入増を前提とした無計画な借入は避けるべきです。さらに、将来的に繰り上げ返済をする余裕を持たせるなど、柔軟性のあるローン設計を意識することが重要です。
40代：完済年齢とのバランスを見た現実的な選択が必要
40代は、収入がもっとも安定する一方で、住宅ローンの完済年齢に現実味を持って向き合わなければならない時期です。特に、40代半ば以降で35年ローンを組んだ場合、完済が80歳前後になる可能性が高く、金融機関の審査でも「完済時年齢」が重要視されるため、審査が厳しくなることもあります。
また、40代は子どもの進学や教育費、親の介護の始まりなど、家計を圧迫するイベントが同時多発的に発生するリスクがある年代です。
住宅ローンをこのタイミングで組む場合、完済年齢を70歳までに抑えるような短期ローンを検討することも一つの方法です。
また、自己資金や頭金を多めに用意することで、借入額を抑え、返済期間を短くする工夫も効果的でしょう。
50代・60代：借入可能額と完済計画を慎重に検討
50代・60代になると、住宅ローンの選択肢は一気に狭まります。多くの金融機関では、借入時の年齢を70歳未満、完済時の年齢を80歳未満としているため、返済期間が極端に短くなるのが一般的です。
また、この年代では収入が頭打ち、あるいは減少傾向にあることが多く、借入可能額も大きく制限されます。年金受給開始前後に住宅ローンの返済が重なると、生活に大きな支障をきたす恐れがあります。
そのため、50代・60代で住宅ローンを検討する際は、短期ローンやリバースモーゲージのような選択肢も視野に入れる必要があります。特にリバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、亡くなった後に自宅を売却して返済する仕組みで、老後の住まいと資金を両立させる手段として注目されています。
住宅ローンは何歳までに組むかが重要！ライフプランとともに考えよう
金利・返済期間・諸費用など総合的な視点で判断
住宅ローンを組むうえで、単に「何歳まで借りられるか」という年齢的な条件に目を奪われるのは危険です。重要なのは、「自分にとって本当に無理のない返済計画かどうか」を総合的に判断することです。そのためには、金利、返済期間、諸費用など複数の視点から冷静に検討する必要があります。
まず金利については、変動金利・固定金利・期間固定型の3つが一般的で、それぞれにメリット・デメリットがあります。
変動金利は初期の支払額が低い反面、将来的に金利が上昇した際のリスクが高く、固定金利は金利変動の影響を受けにくいものの、初期の返済負担が大きくなりがちです。自分の収入の安定性や、金利の見通しに応じて適切な選択が求められます。
次に返済期間についてですが、長く設定すれば月々の返済額は軽くなる一方、利息の総額は増えるため、支払総額の最小化を目指すなら短期返済が理想です。ただし、短期間のローンでは月々の返済額が高額になるため、家計を圧迫しない範囲でバランスを取ることが重要です。
また、住宅ローンには登記費用、火災保険料、融資事務手数料など、見落とされがちな諸費用もかかります。これらの費用は数十万円から場合によっては100万円を超えることもあるため、借入額とは別に現金で準備しておく必要があります。
住宅ローンを検討する際は、こうしたすべての要素を一つの枠組みで整理し、「今の家計」と「将来の生活」に無理がないかをシミュレーションすることが大切です。
まとめ
住宅ローンは「借りるとき」よりも「返すとき」のほうが重要です。多くの人が夢のマイホームに気持ちが向かいがちですが、住宅ローンは長期間にわたる大きな契約であり、ライフプラン全体に影響を与える重大な決断です。とくに「何歳まで借りられるか」「何歳までに完済するか」といった年齢に関する要素は、将来の生活の安定性を大きく左右します。
住宅ローンは自分だけの問題ではなく、家族にも大きな影響を与えます。共働きであればペアローンをどう活用するか、教育資金や老後資金とのバランスはどうするか、将来のライフプラン全体を見据えて考える必要があります。
長期的な視点を持ち、冷静に判断しながら、後悔のない住宅購入を実現しましょう。
SOSHIN HOME CRAFTのスタッフは、ファイナンシャルプランニング技能士有資格者だから専門的な知識でお客様にピッタリなプランをご提案できます！
「資金計画」からの家づくりを進めていきたいとお考えの方は、一度以下のリンクをクリックし、お問い合わせください。
