耐震基準と築年数で家の安全性がわかる！知っておきたい基準の違いと確認方法
地震が多い日本において、住宅の耐震性は命や財産を守るために最も重要な要素です。しかし、「耐震基準」と「築年数」という言葉を目にしても、その違いや意味を正確に理解している方は少ないのではないでしょうか。
住宅の購入や売却、リフォームを検討している方にとって、必ず役立つ実践的な知識が満載です。
耐震基準・築年数による旧基準と新基準の違いを理解しよう
住宅を購入する際、最も重要な要素の一つが「耐震性」です。そして、この耐震性を判断する基準の一つが「築年数」です。なぜ築年数が耐震性に関係してくるのか――その理由は、1981年に行われた耐震基準の大幅な改正にあります。
耐震基準とは、建築物が地震に対してどの程度の耐性を持っていなければならないかを定めた法的基準です。これが大きく変わったのが1981年6月1日で、それ以前を「旧耐震基準」、以降を「新耐震基準」と呼びます。
築年数だけで建物の耐震性を判断するのは不完全ですが、この区分は購入や補強の検討において非常に重要な指標となります。
旧耐震基準とは
旧耐震基準は1971年に改正された建築基準法に基づき、当時の技術や知見に沿って策定されたものでした。この基準では、「震度5程度の中規模地震に耐える」ことが求められていました。これは、地震に対して「ある程度の強度を持てばよい」という考えに基づいており、現在のような「震度6強や7の大地震を想定して設計する」という前提ではありませんでした。
その結果、1970年代以前に建てられた多くの木造住宅や中低層マンションは、構造的に大地震への耐性が不十分である可能性があります。
一方で、すべての旧耐震基準の建物が危険というわけではありません。中には、独自に耐震補強を行っていたり、堅牢な造りで被害を免れた例もあります。
新耐震基準とは
1981年に施行された新耐震基準では、建物の構造に対してより厳しい要求が課されました。具体的には、「震度6強〜7の大地震でも倒壊・崩壊しない」ことが目標とされました。
新耐震基準のポイントは、単なる「強さの増強」にとどまらず、「倒壊しない構造」を重視している点です。
また、地盤の状況や液状化への対策も一部考慮されるようになり、建物単体ではなく、建設地全体の安全性を高める方向へと制度が進化していきました。木造住宅においても、筋交いの数や配置、耐力壁の種類などが明確に定められ、建物全体のバランス設計が求められるようになりました。
さらに、新耐震基準の施行以降も改正は続き、2000年にはさらに強化された「2000年基準」が登場しています。これにより、構造計算や現場施工の管理も厳格化され、より高い安全性が確保されるようになりました。
耐震基準・築年数による調べ方とは？正確な確認手順を紹介
耐震基準と築年数の関係を把握する上で、実際に「自分の家や購入予定の物件がどの基準に該当するのか」を正しく調べることが欠かせません。単に築年数だけを見て判断するのではなく、建築確認日や構造図、補強の有無など、さまざまな情報を総合的に確認する必要があります。ここでは、一般の人でも実践できる耐震基準の確認方法を詳しく解説していきます。
築年数だけではNG？図面と検査記録の活用法
「築年数が1981年以降だから新耐震基準で建てられているはず」と思い込んでしまうのは、非常に危険です。なぜなら、耐震基準は建物の「建築確認日」に基づいて適用されるからです。
建築確認日とは、建築計画が役所に提出され、許可が下りた日を指します。したがって、完成が1982年でも、建築確認日が1981年5月以前であれば旧耐震基準で建てられている可能性が高くなります。
この違いを正確に見極めるには、「確認済証」や「検査済証」といった書類を確認する必要があります。新築時に交付されるこれらの書類には、建築確認日が明記されており、その日付が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準に該当すると判断できます。
また、構造図（建築図面）も非常に参考になります。壁の量や配置、接合部の構造などを見ることで、設計段階から耐震性を意識していたかどうかがある程度把握できます。もし図面が手元にない場合でも、不動産業者や設計士に依頼すればコピーを取り寄せることも可能です。
築年数のみに頼るのではなく、複数の情報を組み合わせて正確に耐震基準を確認することが、安全な住まい選びには欠かせません。少し手間はかかりますが、自分と家族の命を守るためには必要不可欠な工程です。
耐震基準・築年数で変わる住宅購入時の注意点
住宅を購入する際には、立地や間取り、価格といった条件はもちろんのこと、安全性を左右する「耐震基準」についても必ず確認するべきです。
特に1981年以前に建てられた「旧耐震基準」の建物は、現行の地震対策の視点から見ると不十分な部分があるため、注意が必要です。ここでは、旧耐震基準の物件を購入する際にチェックしておくべき3つの重要なポイントについて詳しく解説します。
安全性への配慮と耐震補強工事の有無について
まず最初に確認すべきは、建物が「安全かどうか」という点です。旧耐震基準の建物は、震度6強以上の地震を想定して設計されていないため、構造的に弱点を抱えていることが少なくありません。
耐震補強工事には、外から見える明確なサインがあるとは限らないため、工事の履歴を確認する必要があります。これらの工事が実際に行われていたかどうかは、売主が保存しているリフォーム履歴書や施工業者の保証書などで確認するのが一般的です。
また、各自治体では耐震診断や補強工事に対して補助金制度を用意している場合もあります。購入前に建物の補強歴を把握しておくことが、将来の安全と安心につながります。
希望する住宅ローンを利用できるかどうか
次に確認すべきなのは、物件の耐震基準が金融機関の融資基準を満たしているかどうかです。多くの銀行では、融資を行う際に建物の耐震性を審査の対象に含めており、基準に達していない場合は希望のローン商品が使えないことがあります。
特に注目すべきなのは、フラット35や一部の地方銀行が提供する長期固定金利ローンなどです。これらの住宅ローンでは、「新耐震基準に適合していること」が融資の条件として明記されている場合が多く、旧耐震基準のままでは審査に通らないことがあります。
旧耐震基準の物件でも、耐震診断を受けて「基準を満たしている」と証明されれば、融資が受けられるケースもあります。
ローンが使えないというだけでなく、金利が高くなったり、借入限度額が下がったりするリスクもあるため、購入予定の建物が耐震性に問題を抱えていないか、しっかりと確認しましょう。
住宅ローンについての記事はこちらをご参考ください。
住宅ローン控除を受けられるか
最後に確認しておくべきポイントは、「住宅ローン控除」が適用されるかどうかです。住宅ローン控除とは、住宅の購入時に一定の条件を満たすと、年末のローン残高に応じて所得税から控除が受けられる制度です。この制度は多くの住宅購入者にとって大きな経済的メリットとなります。
しかし、控除を受けるには「耐震性を有している住宅であること」が条件の一つとされており、旧耐震基準のままの建物ではこの条件を満たさないことがあります。そのため、旧基準の建物を購入する場合は、「耐震基準適合証明書」を取得する必要があります。
また、この証明書を取得するためには、場合によっては補強工事を事前に行う必要があります。診断・証明書の発行・補強工事のすべてに費用が発生するため、控除を受けるためにはトータルでのコストとメリットをよく比較検討する必要があります。
築年数が古くても安心！耐震基準に沿った補強方法とは
築年数が古い建物＝地震に弱い、というイメージを持つ人も多いかもしれません。しかし、適切な診断と補強を行えば、古い建物でも十分な耐震性を確保することが可能です。ここでは、まず耐震診断の概要から説明し、続いて補強工事の内容や、地震に強い建物の見極め方について詳しく解説します。
耐震診断とは？
耐震診断とは、既存の建物が現在の耐震基準に対してどの程度の耐性を持っているかを評価する作業です。特に1981年以前に建てられた住宅では、この診断を受けることが強く推奨されます。
診断ではまず、設計図や施工記録などの書類を確認し、壁の配置や筋交いの有無、柱や梁のサイズ、基礎の状態などをチェックします。続いて、現地調査により劣化状況や増改築の履歴などを確認します。その結果をもとに、数値的な耐震性能（上部構造評点）が算出されます。評点が1.0以上であれば「倒壊の可能性が低い」とされ、0.7未満であれば「倒壊する可能性が高い」と判断されます。
耐震診断の費用について、以下の記事でわかりやすく解説しています。
参考記事：【わかりやすく解説】耐震診断費用のすべて
耐震改修工事で行うこと
耐震診断の結果、建物に補強が必要と判断された場合には、「耐震改修工事」を行うことになります。この工事は建物の構造強化を目的とし、建物の倒壊リスクを大幅に減らすことができます。
代表的な工事内容としては、まず「耐力壁の増設」が挙げられます。これは、建物に地震の力が加わった際に横揺れに抵抗するための壁を増やす工事です。
次に重要なのが、「接合部の補強」です。柱や梁、土台などの接合部には地震時に大きな力が集中するため、金物を用いた補強が効果的です。特にホールダウン金物の取り付けは、柱が基礎から抜ける「引き抜き破壊」を防ぐ上で非常に重要です。
また、「基礎の補強」も大きなポイントです。古い建物では、無筋コンクリートの布基礎が使われていることが多く、これでは地震力に十分対応できません。必要に応じて鉄筋コンクリートによるベタ基礎への変更や、外側からの補強工事が行われます。
屋根材の軽量化も耐震性能を高める方法の一つです。瓦屋根から軽量な金属屋根やスレートに変更することで、上部構造の重さが減り、地震時の揺れによる建物への負担が小さくなります。
耐震工事について、こちらの記事で詳しく解説しておりますので、一度お読みください。
関連記事：耐震工事で地震に備えるためには？知っておくべき方法と補助金の活用ポイント
地震に強い家のチェックポイント
住宅を購入または所有している方が、自分でできる「地震に強い家」のチェック方法を知っておくことも大切です。簡易的な確認だけでも、建物のリスクをある程度見極めることができます。
まず最初に見るべきは、「建物の形状」です。長方形や正方形など、シンプルでバランスの取れた形状は地震の揺れに対して強く、複雑な形状や突出部が多い建物はねじれが発生しやすいため、耐震性が低くなりがちです。
次に、「耐力壁の配置バランス」も重要です。四方の壁に均等に耐力壁が設けられているかどうかによって、地震力を建物全体で分散できるかが決まります。片側にだけ壁が集中しているような構造は、片寄りや倒壊のリスクを高めます。
「基礎の状態」も見逃せません。基礎にヒビ割れや浮きが見られる場合は、構造全体に悪影響を与えている可能性があるため、専門家による点検を依頼すべきです。
さらに、「屋根材の種類」や「外壁の劣化状況」なども地震の揺れに影響します。特に重い屋根は地震時に大きな慣性力を生むため、建物全体の構造強度が高くなければリスクが上がります。
以上のようなポイントを総合的に判断することで、地震に強い家かどうかの目安を持つことができます。
SOSHIN HOME CRAFTは、滋賀県で地震に強い家づくりを得意としている工務店です。耐震等級3の建物をこれまで多く建築してまいりました。
地震大国、日本において地震対策をしていない家づくりは、非常に危険です。
地震に強い家の特徴を、滋賀県で家を建てようとされている方向けにお伝えしております。気になる方は、是非一度以下のリンクから知ってもらえたら幸いです。
耐震基準・築年数と耐震等級の違いを正しく理解しよう
耐震性能を評価する基準には「耐震基準」と「耐震等級」がありますが、この2つは混同されがちです。しかし、それぞれの意味と目的は異なります。住宅の安全性を的確に判断し、適切な選択をするためには、この違いを明確に理解しておくことが不可欠です。特に築年数との関係においても、それぞれが持つ意味合いは大きく異なるため、誤解を避けるためにも両者の違いを正確に把握しておきましょう。
大震災でも倒壊ゼロ！耐震等級3を実現できる木造構法とは
耐震等級とは、建物がどの程度の地震に耐えられるかを数値で評価した指標です。これは、住宅性能表示制度の一環として導入されており、等級1〜3までの3段階に分類されます。等級1は建築基準法で定められた最低限の耐震性能、等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の地震力に耐える設計とされています。
特に注目すべきは耐震等級3です。これは、震度7クラスの大地震が発生しても倒壊や崩壊のリスクが極めて低く、災害時に拠点となる防災施設（警察署や消防署など）と同等の耐震性能が求められるレベルです。近年の大地震――たとえば2016年の熊本地震――では、耐震等級3の住宅がほとんど無被害であったという実例もあり、その信頼性の高さが証明されています。
木造住宅において耐震等級3を実現するためには、通常より多くの耐力壁をバランスよく配置する必要があります。また、接合部には高強度の金物を用い、基礎の構造も強化しなければなりません。そのため、設計段階から耐震等級3を前提とした構法を採用することが極めて重要です。たとえば、「モノコック構造」と呼ばれる、壁・床・天井を一体化させた設計や、「軸組パネル工法」といった最新の木造技術は、耐震等級3の基準をクリアしやすい構造となっています。
耐震等級は新築住宅に限らず、リノベーションや補強によって既存住宅でも取得できるケースがあります。ただし、構造計算や検査を伴うため一定のコストがかかること、そして性能評価機関による認証が必要である点には留意が必要です。
築年数が新しくても耐震等級が低ければ安心とは言えませんし、逆に古い建物でも補強によって高等級を得られる場合もあります。つまり、築年数と耐震等級は必ずしも一致しないという事実を正しく理解し、それぞれの建物が「どの基準・等級に該当しているか」を冷静に判断することが重要です。
耐震基準・築年数に関する改正の歴史とその背景
日本は世界でも有数の地震多発国であり、過去の大地震の経験から建築基準法は幾度も見直されてきました。その中でも特に重要なのが「耐震基準」の改正です。築年数が耐震性と密接に関わっているのは、この耐震基準の変遷が建築の安全性を大きく左右しているからです。
1971年の耐震基準改正
1971年に実施された耐震基準の改正は、戦後の建築ブームを経て建物の安全性が改めて問題視されたことが背景にあります。
この改正では、建物の柱・梁・基礎に対する構造計算が義務付けられ、鉄筋のかぶり厚さや配筋の方法など、構造的な安全性が重視されるようになりました。
当時は、木造住宅についての明確な耐震設計基準が十分に整っておらず、経験則や職人の技術に頼った施工が多かったこともあり、地域差や施工のバラつきが見られました。
1981年の耐震基準改正
1981年6月1日には、日本の耐震設計における大きな転換点となる「新耐震基準」が導入されました。この改正のきっかけとなったのは、1978年に発生した宮城県沖地震です。この地震で多くの建物が倒壊し、死者28人、負傷者1万人以上という大きな被害が出たことを受け、政府は建築物の耐震性能の抜本的な見直しを迫られました。
新耐震基準では、「震度6強〜7の大規模地震でも倒壊しない建物」が目標とされ、建物の構造計算や耐力壁の量、接合部の強度など、より厳格な基準が定められました。
2000年の耐震基準改正
2000年には、さらに厳格な耐震基準が導入されました。この改正は、1995年の阪神淡路大震災による教訓が大きく影響しています。震災では、約24万棟の住宅が全壊または半壊し、特に旧耐震基準に基づく木造住宅の被害が甚大でした。
2000年改正では、基礎・構造・接合部に対する明確な数値基準が導入され、建物全体のバランスも重視されるようになりました。具体的には、「四分割法」という耐力壁の配置バランスのルールが導入され、建物が一方向に倒れにくいよう設計されるようになりました。
これにより、2000年以降に建てられた住宅は、耐震等級1以上の性能を有しているケースが多く、耐震性の高い物件を探す際の重要な指標となっています。
耐震基準の移ろいについて詳細にはこちらの記事で、ご覧ください。
参考記事：耐震基準は、いつから変わったのか？命を守る家づくりを始めよう
よくある疑問を解決！耐震基準・築年数に関するQ&A
Q.新耐震基準の確認方法は築年数で良い？
新耐震基準が導入されたのは1981年6月1日ですが、「築年数＝耐震基準」とは限りません。よくある誤解が「1982年以降に建てられたから新耐震基準だろう」という認識です。
つまり、1982年に完成した建物でも、設計段階が1981年5月以前であれば旧耐震基準で建てられている可能性があるということです。
Q.2000年の耐震基準改正で木造住宅にはどんな影響があった？
2000年の改正では、特に木造住宅の耐震性が大幅に向上しました。阪神淡路大震災をきっかけに、多くの旧基準の木造住宅が全壊・半壊したという事実を受けて、基準は厳しく、より具体的に見直されました。
改正では、まず基礎部分の仕様が強化されました。これにより、地盤との一体化が図られ、不同沈下や基礎破壊のリスクが減少します。
また、構造体の接合部における金物の使用が明確に義務化され、ホールダウン金物や筋かいプレートなどの設置が標準化されました。これにより、柱の引き抜きや横滑りといった大地震時の主要な倒壊原因が大幅に低減されました。
Q.耐震基準を満たしていない建物はどうする？
現在所有している住宅や、購入を検討している中古物件が旧耐震基準で建てられていた場合、最も重要なのはそのまま住み続けるリスクと、対応方法を正しく知ることです。結論から言えば、「補強を前提に検討する」ことが現実的かつ安全な選択肢です。
まず行うべきは耐震診断です。診断の結果、耐震性能が不足していると判定された場合には、耐震改修工事が推奨されます。前述の通り、壁の補強、接合部の金物設置、屋根の軽量化などが主な内容です。
耐震基準の改正を理解して、安全な家を建てよう
家を建てるということは、一生に一度あるかないかの大きな決断です。外観や間取り、設備などに目がいきがちですが、最も重要なのは「安心して長く暮らせること」、すなわち「安全性」です。その中でも、耐震性能は命に関わる最優先の要素と言えるでしょう。
工務店や建築士との打ち合わせの際には、「どの耐震等級を目指すのか」「基礎や構造はどう設計されるのか」「耐震性能はどう評価されているのか」といった具体的な質問をしっかり行いましょう。
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