旧耐震住宅でも住宅ローンを組むために知っておくべきこと
近年、住宅価格の高騰や立地重視の傾向から、築年数の古い「旧耐震住宅」に注目が集まっています。
旧耐震住宅には耐震性や資産価値、住宅ローン審査などにおいて不安や疑問が付きものです。
この記事では、「旧耐震住宅でも住宅ローンを利用できるのか？」という疑問を解消すべく、専門的な視点で制度や条件、注意点を詳しく解説していきます。
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旧耐震住宅とは？正しく理解しよう
旧耐震住宅とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物のことを指します。この基準日は、日本の耐震基準における大きな転換点であり、住宅や建築物の構造的な安全性を見直すきっかけとなりました。それ以前の基準、いわゆる「旧耐震基準」は、当時の地震被害や建築技術の知見に基づいており、震度5程度の中規模地震に耐えることを前提としていました。
しかし、1978年の宮城県沖地震で多くの建物が被害を受けたことを契機に、「震度6強から7の大地震に対しても倒壊しない」構造を目指す新たな耐震基準が策定されました。これが「新耐震基準」と呼ばれるもので、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されるようになったのです。
つまり、旧耐震住宅は、それ以前の耐震基準で設計・建築された建物であり、大地震に対する耐性において新耐震基準の住宅と比較して、一定のリスクがあると考えられます。
重要な点として、旧耐震住宅であるかどうかは、単に「築年数」で判断できるものではないということです。
例えば、1981年5月に建築確認を受け、1982年に竣工した建物であれば、見た目の築年数では新耐震と誤認してしまう可能性があります。正確に判断するには「建築確認日」がポイントです。これは不動産会社や市区町村の建築課に問い合わせれば確認できます。
このように、旧耐震住宅といっても一様ではなく、建物の状態や管理状況によってその安全性は大きく異なります。購入や住宅ローンの申請を検討している場合は、表面的な情報だけで判断せず、専門家の診断や正確な書類確認を通じて、本当に価値ある物件かどうかを見極めることが重要です。
なぜ旧耐震の住宅は住宅ローンの審査に不利なのか
旧耐震住宅が住宅ローンの審査で不利になる最大の理由は、金融機関が貸し倒れリスクを慎重に評価するからです。住宅ローンとは、数千万円規模の融資を数十年にわたって返済していく契約です。金融機関にとっては、借入者の返済能力だけでなく、万一返済不能になった際に「担保」となる住宅の価値が非常に重要になります。
そもそも、住宅ローンの審査では、「物件評価」と「個人の信用力」の二軸で判断されます。旧耐震住宅に関しては、このうちの「物件評価」でマイナス要因となるケースが多いです。
特に、建物の構造や築年数が古い場合、「担保評価額」が大きく下がることがあります。これは、たとえば3000万円で購入した旧耐震の物件でも、金融機関が1500万円程度の価値しかないと判断した場合、ローンの融資額も1500万円に抑えられてしまうことを意味します。差額の自己資金を用意できない場合、そもそも購入計画自体が成り立たなくなるという事態に陥ることもあります。
さらに、住宅ローン控除などの税制優遇制度にも影響が出ます。
旧耐震住宅の場合、条件を満たさないと控除が受けられない可能性があり、これも資金計画全体にマイナスの影響を及ぼす要因です。金融機関としても、こうした制度の有無を踏まえて返済シミュレーションを行うため、税制上の不利も評価に反映されることがあります。
重要なのは、「古いからダメ」と短絡的に諦めるのではなく、どうすれば審査を通過できるかという視点で情報を集め、対策を講じる姿勢です。
住宅ローンについては、こちらの記事で詳細を知ってください。
参考記事：
住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？安全な借入額の判断基準とは
住宅ローンの目安を年収別に徹底解説！家計に優しいマイホーム計画を実現
旧耐震でも住宅ローンが利用できる可能性がある条件とは
旧耐震の建物であっても、条件を満たせば住宅ローンの審査に通る可能性は十分にあります。重要なのは、「どういった条件を満たせば金融機関の評価が変わるのか」を理解し、戦略的に準備をすることです。
まず最も有効な手段が、「耐震基準適合証明書」の取得です。
この証明書は、建築士などの専門家が現地調査を行い、旧耐震基準の建物が新耐震基準と同等の耐震性を持っているかどうかを判定するものです。証明書が発行されれば、金融機関からの評価は大きく変わります。
次に、フラット35などの政府支援型ローンの活用です。フラット35では、築年数に関係なく「住宅性能表示制度」や「設計住宅性能評価書」などを通じて建物の性能がチェックされます。その結果、旧耐震であっても耐震性や維持管理状態が良好と判断されれば、十分に融資対象になります。
その他にも、自己資金を多めに用意する、あるいは親族からの贈与などで頭金を増やすことで、金融機関のリスクを下げ、融資条件を緩和してもらえる可能性も高まります。
一方で注意すべき点もあります。耐震基準適合証明書の取得には一定の費用がかかり、また建物の構造によっては補強工事が必要となる場合もあります。補強工事の費用は数十万円〜百万円単位になることもあり、ローン審査前にこれらの準備ができるかどうかも重要なポイントです。
旧耐震物件でも住宅ローンを組むことは決して不可能ではなく、条件を整えれば金融機関の評価を十分に引き上げることができます。必要なのは、正しい知識と事前の準備、そして複数の選択肢を検討する柔軟な姿勢です。
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旧耐震住宅の住宅ローン利用にまつわるよくある疑問
旧耐震住宅に関心を持っている方の多くが直面するのが、「本当に住宅ローンが通るのか？」「どんな不利があるのか？」といった素朴ながら重要な疑問です。
住宅ローンは長期にわたる大きな契約であるため、事前に不安を解消しておくことが後悔のない選択につながります。ここでは、旧耐震住宅の購入時に多くの人が抱える3つの代表的な疑問について、詳しく解説します。
Q.金利は新耐震住宅と比べて高くなるの？
旧耐震住宅を購入する場合、住宅ローンの金利が高くなるのではないかと心配する人は少なくありません。結論から言うと、住宅ローンの金利は基本的に「借入者の信用力」「返済比率」「借入期間」などの条件で決定されるため、建物の耐震性が直接的に金利を左右することは少ないのが現状です。
ただし、例外もあります。金融機関によっては、旧耐震住宅を担保にする場合、担保評価額が低くなることから、融資リスクを加味して若干金利を高めに設定することがあります。また、旧耐震住宅では「フラット35S」などの金利優遇措置が受けられないケースもあり、結果として新耐震物件よりも金利面で不利になることがあるのです。
Q.築年数が原因でローン審査が通らないって本当？
旧耐震住宅は築40年以上のものが多く、その築年数の古さからローン審査に不利だと言われることがあります。実際、多くの金融機関では、築30年を超える住宅に対して担保価値を厳しく見積もる傾向があります。これは、建物の老朽化による資産価値の下落や、将来の維持・修繕に関する懸念が背景にあります。
しかし、築年数が一定以上でも、すべてのケースで審査に落ちるわけではありません。
加えて、建物だけでなく、土地の資産価値も評価に含まれます。都心部や人気エリアにある旧耐震住宅は、築年数に関係なく担保評価が高くなるケースも多く、ローン審査が通りやすくなる傾向があります。
Q.住宅ローン控除が受けられないのはなぜ？
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、毎年の住宅ローン残高に応じて所得税が控除される制度で、住宅購入時のメリットとして広く知られています。しかし、旧耐震住宅ではこの制度が適用されないケースがあるため、注意が必要です。
住宅ローン控除を受けるには、建物が「新耐震基準に適合していること」が条件とされています。証明書がないまま購入してしまうと、控除が受けられず、結果的に数十万円から100万円以上の損になることもあります。
また、控除を受けるためには、居住開始日や登記面積、床面積、所得制限など、他にもいくつかの細かい条件があります。
一方で、耐震基準適合証明書を取得すれば、旧耐震住宅であっても住宅ローン控除を受けられる可能性が十分にあります。
旧耐震住宅を選ぶメリットとリスクを比較して判断する
ここでは、旧耐震住宅を購入するうえで知っておきたい「メリット」と「リスク」をそれぞれ整理し、自分にとって本当に価値ある選択かどうかを見極めるための視点を提供します。
まずメリットの一つ目は、物件価格の割安さです。
旧耐震住宅は、新耐震と比べて価格帯が低く設定されていることが多く、同じエリア・広さであっても予算を抑えて購入できる可能性があります。特に都心部や人気のエリアでは、土地の価格が高騰しており、新耐震の物件は非常に高額になっています。
さらに、旧耐震住宅には独特の「ヴィンテージ感」があります。昭和の建築様式やデザインに魅力を感じる層も多く、意図的にそうした物件を選ぶ人も増えています。特に、天井が高くゆとりある間取り、贅沢な共用部、緑に囲まれた敷地など、当時ならではの余裕ある設計が評価されているのです。
一方で、旧耐震住宅には当然ながらリスクもあります。最大のリスクは「耐震性が不十分な可能性がある」という点です。1981年以前の耐震基準では、震度6強〜7クラスの地震を想定していないため、倒壊や大規模な損傷のリスクを完全に否定することはできません。
また、こうした物件は「耐震基準適合証明書」が取得できなければ、住宅ローン控除が使えない、登録免許税や不動産取得税の軽減措置が受けられないといった税制面での不利も発生します。
このように、旧耐震住宅にはコストメリットやヴィンテージ感、好立地といった魅力がある一方で、耐震性、税制面、将来の資産価値などに課題があります。
どうしても旧耐震住宅を購入したいときのチェックリスト
旧耐震住宅は、価格の安さや立地の良さなど、現実的なメリットを持つ一方で、リスクもあることを前提に購入を検討する必要があります。
ここでは、旧耐震住宅を購入する際に、必ず押さえておきたいチェックポイントを具体的に解説します。
壁式構造や耐震補強済みかを確認する
旧耐震住宅の中でも、構造の種類によっては耐震性が高いものがあります。とくに「壁式構造」は、柱や梁に加えて壁全体で建物を支える構造であり、揺れに対して強い耐性を持っています。壁式構造は、建物全体が一体的に動くことで地震の力を分散し、局所的な損傷を抑える効果があります。
また、すでに耐震補強工事が実施されているかどうかも重要なポイントです。補強工事がなされていれば、耐震基準適合証明書の取得がしやすくなり、住宅ローン審査や各種税制優遇を受けられる可能性が高まります。
ハザードマップや地盤情報も事前に調査
旧耐震住宅は構造だけでなく、立地環境も重要な評価項目です。とくに地震による被害は、地盤の状態に大きく左右されるため、建物が建っている場所の地盤が強固かどうかを調べる必要があります。
国土交通省や自治体が公開しているハザードマップを活用すれば、地震の揺れや液状化、土砂災害、洪水などのリスクを地域別に確認できます。
よくある質問
Q1．「旧耐震基準」の住宅って、どういう物件を指しますか？
A1． 「旧耐震基準」とは、建築基準法が改正される前（具体的には昭和56年（1981年）6月1日より前に建築確認を受けたもの）に建てられた住宅が該当します。
この基準では「震度5程度の地震に対して倒壊・崩壊しない」レベルを想定しており、現在の新耐震基準（震度6強～7程度でも倒壊・崩壊しない）とは違いがあります。
そのため、旧耐震物件を購入する際には耐震性能や将来の維持費・ローン取扱いなどを十分に確認することが重要です。
Q2．旧耐震住宅を購入するとき、住宅ローンにはどんな影響がありますか？
A2． 旧耐震住宅は、融資条件や審査に影響することがありますが、状況によっては柔軟な選択肢もあります。
多くの金融機関では「新耐震基準に適合している住宅」を融資条件としているため、旧耐震住宅は審査で不利になる場合があります。
担保評価が低めになる傾向もあり、希望通りの借入額が難しい場合があります。しかし、最近ではポジティブな選択肢も増えています。
フラット35では、旧耐震住宅でも耐震改修や高性能化を行う場合に融資を受けられる場合があります。
リバース60やリバースモーゲージを組み合わせた商品を使えば、高齢者の方でも長期で安心して利用可能です。
「耐震診断済」「耐震基準適合証明書取得済」の住宅であれば、金融機関によっては旧耐震でも融資可能なケースがあります。
さらに、住宅会社に住宅ローンアドバイザーやFPが常駐している場合、個別の条件に合わせた最適なローン相談が可能です。購入前に専門家に相談することで、安心して資金計画を立てられます。
Q3．旧耐震住宅を選ぶなら、チェックすべき重要なポイントは何ですか？
A3． 購入前に特に確認しておきたいポイントは以下です。
建築確認申請日または建築確認済証の発行日を確認し、「昭和56年6月1日以降かどうか」「旧耐震かどうか」を判断する。
耐震診断が実施されているか、また必要に応じて耐震補強工事が済んでいるか。旧耐震住宅は耐震性能のリスクが高いため、耐震診断・補強の履歴があれば安心材料になります。
「耐震基準適合証明書」の取得可否。これがあるとローン・控除の条件をクリアしやすい場合があります。
将来の維持・修繕コスト（設備の老朽化、構造の劣化など）や、地震発生時のリスク・保険・資産価値の低下可能性も念頭に。
自社で建築・改修を行う立場から言うと「構造的に安心できる仕様（断熱・耐震・気密など）」を改築などをする前提で、旧耐震のハードルを下げることでローンでの購入も可能です。
まとめ
旧耐震住宅の購入は「安いから買う」のではなく、「価値があるから選ぶ」という視点を持つことが大切です。
目先のコストに目を奪われるのではなく、自分のライフスタイルや将来設計、資産形成まで含めて総合的に判断することが、後悔のない選択につながります。
そして、最も重要なのは「ローンが通るかどうか」だけでなく、「その住宅に安心して住み続けられるかどうか」です。
耐震性を高めるための追加投資が必要であれば、それを含めた資金計画を立てること。将来的に売却する可能性があるなら、流通性のある物件を選ぶこと。こうした視点が、購入後の満足度を大きく左右するのです。
情報に振り回されるのではなく、正しく理解し、自分にとって本当に必要な条件を整理すること。それこそが、旧耐震住宅を選ぶうえで最も大切な姿勢です。
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